最近我一直在思考一个问题：人类会被机器（AI）取代吗？自1956年人工智能概念被提出以来，人类就不断探讨AI与人类的关系及其发展。1980年有个著名的“莫拉维克悖论”，意思是“机器擅长的事情对人类很难，比如计算；而人类擅长的事情对机器也很难，比如直觉”。

“莫拉维克悖论”在今天依然适用，机器（AI）不会取代人，人类和机器将各自发挥所长，机器需要人类的智慧和情感，而人类也将借助机器的力量。未来发展是机器与人类相互融合，共同进化。机器不必然是人形，可以是“一脑多形”，拥有统一的智能核心但形态多样，就像今天的扫地机器和机器狗一样，未来机器也会有自己的社会和生态。

中国今天面临的人口老龄化问题，要从机器（AI）中寻找解决方案，美国今天面临的制造空心化问题，也在机器（AI）中探索答案。世界的很多问题是同源的，AI作为一项根本性的技术变革，可能是解决各自问题的共同答案。美国在AI上抢得先机，但中国在机器（AI）的应用场景上也不遑多让，技术与文明，产业与文明，两大文明的竞争仍在继续。

与竞争同时发生的是转型。今天大家经常讨论的一些经济现象，根源都是转型。转型将持续多久？最好的标尺还是看房地产，房地产是过去“金融杠杆-土地财政-基建投资”债务扩张型经济增长模式的核心，房地产何时企稳，也意味着转型何时结束。

关于这方面，中国没有经验可循，因为我们从未经历过一个完整的地产周期，但我们可以借鉴其他国家的经验，房地产泡沫破裂后如何回归价值，而在很多人眼里很像很重要的日本，其实是最不值得参考的那一个。

从价格指标来看，租售比（即租金回报率，年租金/房价）直接反映房子的年化收益率，这是投资房产的基本价值准绳，美国、英国、日本的大城市租售比长期高于30年期国债收益率，而中国一线城市租售比长期低于30年期国债。目前，国内重点城市的平均租售比约为2.2%，30年期国债的收益率在2.3%至2.5%之间。租金回报率至少需要超过2.5%，才能看到房子的投资价值，考虑维修、空置成本以后，如果租金回报率稳定高于无风险利率，则房价基本企稳。

从数量指标来看，稳定的房地产市场应该以二手房交易为主，美国、英国、法国的二手房成交占比大致稳定在90%左右，中国香港地区2014年以来在70%左右，日本二手房成交占比目前为65%左右。而我国9大城市的二手房成交占比，仅略高于50%，至少还有15-20个百分点的提升空间。随着二手房成交占比上升，广义住房库存逐渐去化，健康发展、良性循环的房地产新发展模式将会出现，这是经济转型成功的最重要一块拼图。

消费分化的背后，是资产和收入的分化。 房地产是居民最主要的资产，央行数据显示 2019年户均住房资产为187万元，占居民家庭资产的59.1%。 2024年7月全国房价已经跌回至2017年的水平，根据商品房销售面积估算，大约有 46.1%的购房者出现了资产净损失。 一二线城市由于房价更高，资产净损失的规模也更大，但房价下跌并不是 影响消费的主要因素，房贷其实扮演着更重要的角色。 一二线城 市 中产阶级也 是房贷的主力，不仅 在房价下跌的过程中承受了更多的净资产损失，在下跌后还承受着债务对消费能力的挤出 。 相比之下，三四线城市的房价较低，购房杠杆也较低，不会有太大的债务压力。