破解2020年楼市真相

柯谈   2020-09-10 本文章14阅读

2020年,世界风云变幻,国内楼市也是跌宕起伏,再加上自媒体的舆论导向,很多人根本无法看清现在的楼市走向。


今天我想深度剖析一些典型事件,为大家破解当下的楼市本质和真相!


1

火爆的豪宅


2020年最令刚需们大失所望的一个现象就是各地豪宅频繁遭遇秒光。记得疫情初期的2-3月份,很多外行媒体都在鼓吹楼市即将下行,收入降低会导致房价下跌。


事实证明,房价不仅坚挺,反而越贵的房子卖的越好。深圳蛇口太子湾·湾玺单套2900万起步半天售罄,上海浦东总价2000-8000万的碧云尊邸遭排队疯抢,这样的例子举不胜举。


下面这张图是上海8月份的所有新开楼盘认筹统计表:



8月份上海的24个新房项目中,单价超过6万的全部供不应求,认筹率爆表,其中最低的保利锦上是2人抢一套房,最高的中海汇德里是9人抢一套房。而单价5万以下的楼盘,是房子比人多,根本不需要摇号。


这就是上海极为残酷的一面,富人们都在抢豪宅,而穷人们连刚需盘都买不起!


不仅是上海,深圳北京也同样如此。克尔瑞数据显示,2020年8月北京总价2000万以上豪宅的成交面积同比去年大涨365%。8月14日,10万/㎡的北京金茂府二期开盘推出210套房源,当日就成交168套,去化80%。同一天内11.75万/㎡的中海甲叁號院开盘,当日去化率接近70%。

2020年的楼市正在呈现一种现象:
富人在加仓,刚需在彷徨,穷人在奢望。富人是毫不犹豫的抢购豪宅,刚需是既怕踏空又怕高位接盘,穷人则是奢望房价能因为疫情大跌。


在全球货币宽松大放水的背景下,每个阶层都在做出自己的抉择。


这种局面和电影《西虹市首富》里的情节一样,有钱人买什么都会升值,买房子、买股票、投资项目都是赚钱容易赔钱难。


当财富积累到一定阶段的时候,单纯靠消费,钱是根本花不完的,因为钱会生钱。


所以,看似抢手的豪宅,其实根本不是用来消费的,它只是一种资产保卫战的工具而已。


2

地价在涨


对绝大多数行业来说,疫情之年是不幸的,尤其是商业、娱乐业和外贸业。


但对房地产业来说,却是不幸之中的万幸。上半年,国家对所有行业都进行了扶持和减负,但是唯独房地产业受益最大,复苏最快。开发商一有钱,就干一件事:抢地


易居研究院数据:2020年7月,全国100个城市居住用地价格为6088元/平,同比上涨8.8%。4个一线城市居住用地价格为17065元/平,同比上涨15.1%,上海和北京的地价上涨最快,分别上涨39%和38%。


去年2019年上海共出让了66幅宅地,溢价率超过10%的只有2块,溢价率5-10%也只有2块,其余全部零溢价。而今年从4月份开始,上海宅地的溢价率爆发性上涨,画风是这样的:



7月份,上海共推出8块宅地,平均溢价率高达31.7%。



疫情之年,不但房价没跌,地价还涨了,这些地明年开盘房价是涨是跌,你自己想吧。我只想说,这次疫情,房地产行业是受益颇丰啊!


3

傲娇的学区房


学区房每年3-5月涨幅都是很可观的,不分大小年,不分牛熊市。


今年,深圳、上海、南京、杭州等城市的学区房涨幅就非常明显。


下面是今年上海部分一二梯队学区房的最低购买门槛(最小面积老破小的总价):


来源:上海学区房攻略


上图中,除了个别小区有小面积房型首次放盘导致总价降低外,其余全部上涨4.5%~42.9%不等。


我曾经不止一次的说过,学区房只与入学政策有关,而与所有楼市调控无关,调控根本调不动学区房,只要入学政策不变,学区房的价格会持续上涨。


需要就尽早买吧,在学区房的市场中,观望是大忌中的大忌。


4

后浪不易


2019年12月19日,深圳市住建局曾公开声明:“根据宏观调控长效机制的要求,深圳年初时就划定了二手房价年涨幅不能超过5%的目标”。



但是根据国家统计局2020年7月70城房价指数,深圳2020年7月同比去年,新房上涨了5.9%,二手住宅上涨了14.9%,大大超过了官方5%的目标。


深圳去年11月11日取消了豪宅税,今年7月15日又重新划定了豪宅标准。调控可以重来,但涨上去的房价却很难再跌下来!


所以,我说过无数次的这句话大家一定要引以为戒:盯住无形的手,别看他怎么说,关键看他怎么做!


前几天有个新闻刷屏:一位华中科技大学的女博士姚婷入职华为,年薪高达156万。她在接受媒体采访时表示:“156万放在房价10万一平的深圳来说,感觉也很难做些什么。”

奔涌吧后浪,后浪的机会是很多,但这些机会都是有代价的。相对前浪而言,后浪真的很难!


5

任重道远


8月28日,深圳市住建局局长在深圳房地产盛典发布会的演讲中提出:“新加坡是深圳学习的榜样,将来深圳60%的市民要住在政府提供的租赁或出售的住房中。而目前深圳70%多的市民还住在城中村中”。


学习新加坡的目标是好的,但道路将是曲折漫长的。


新加坡目前超过80%的国民住在政府提供的组屋之中,完全做到了居者有其屋。新加坡彻底解决住房问题主要是落实了以下几点难题:


一、新加坡国有土地占比超过87%,而且政府征收土地价格极为低廉,目前还是以1973年的价格征收土地。低价征收的土地,盖好房子再低价卖给市民。


二、超高的税率。新加坡针对公民购买二套、三套住房,要征收12%、15%的印花税。持有除自住以外的第二套以上住房,需要每年征收房屋总价10-20%的财产税。


三、所有组屋的配套设施和对口学校质量都是相同的,没有明显的贫富差异。


不仅是深圳,其实我们所有的城市都应该以新加坡为学习的榜样,只是完全落实以上三条对我们来说,任重道远啊。


6

断供潮的谎言


2020年5月时,有个网络谣言说:深圳一个银行网点贷款断供的账户高达1.3万个。我只想说,这个无房户造谣的水平也太低了。


那么,现实之中,导致房产被拍卖的原因到底是什么呢?


第一财经根据阿里拍卖网公布的深圳2020年2-7月500套房源中,随机选取了其中400套房源作为研究样本,根据法拍房的拍卖裁决书,统计了这400套法拍房的拍卖原因:



在这400套房源中,由金融机构借贷纠纷导致的法拍房有259套,占比64.75%;民间借贷纠纷68例,占比17%;合同纠纷50例,占比12.5%;财产纠纷9例,占比2.25%;破产清算4例,占比1%;其它纠纷10例,占比2.5%。


经过研究发现,在这400套法拍房中,根本没有任何一套是市场上传言的断供房源,即没有那种因为拖欠银行月供而导致房产被拍卖的案例。


所以,断供潮就是彻头彻尾的谎言,是那些没房子又不肯努力赚钱的人捏造意淫出来的。不仅是今年,历年来由于断供而拍卖的房子都是极少数的,包括房价下行期。


我曾经说过,主动断供而被拍卖房子的都是傻瓜。月供不够的解决办法太多了包括融资、垫资、抵押、出租房子、搞群租、卖掉等等。故意断供被法院查封拍卖,再上征信黑名单的人,世间罕见。


7

大而不能倒


8月20日,住建部央行在北京召集12家房企召开房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,并设置了“三道红线”,旨在降低房企负债,降低房企杠杆。

wind数据显示,top30房企中,净负债率超过100%的房企有9家,剔除预收款项后负债率超过70%的房企有23家,现金短债比低于1的有10家。


三道红线全部踩中的房企有4家,分别为富力地产、融创中国、绿地控股和中南建设。8家踩中两道红线,14家踩中一道红线。


完全能看得出,越是大房企,杠杆越高,越是实力房企,融资比例越大。


相信不少人会觉得这是高层拿房企开刀,开始打压房企,房价要大跌了,如果你也这么想,那就大错特错了!


我国的很多大牌房企已经到了“大而不能倒”的程度,高层这么做,恰恰不是打压大房企,而是无微不至的呵护和关爱。因为,任何一家大房企倒闭都很可能会引发系统性金融风险。


我们国家区别于欧美的高明之处就是会主动挤泡沫,时刻挤泡沫,泡沫可以挤,但是绝对不能破。


8

远离长租公寓


最近,上海、杭州、成都、武汉等城市接连出现了长租公寓爆仓事件。这两年跑路的长租公寓真心不少。


而且,我告诉你,从今年开始,“租售同权、租售并举”的说法也开始淡化了,很少再提及,因为,租赁住房行业盈利很困难,难以规模化发展,需要解决的问题还有很多很多。


针对长租公寓频繁跑路的问题,我之前就发文警告过大家,房东不要把房子租给长租公寓,房客不要租长租公寓的房子。如果你执意要租长租公寓,以下注意事项必须谨记:


一、付房租千万不能一次性付半年或一年以上;


二、押金最多也就2个月租金,通常来说付三押一比较合理,能一月一付更好。


三、不要使用租金贷,万一还款延期,搞得上征信黑名单太不值得。


四、不论是出租还是租房,最好的办法就是找小区附近最大的品牌连锁中介,别找长租公寓。


9

房贷利率八连降


2020年8月份的LPR报价显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,连续4个月没有变化。

LPR不降,不代表房贷利率不降。


贝壳研究院数据显示,8月36城平均主流房贷利率继续下行。其中,首套5.21%,二套5.53%,比7月各下降3个基点。2020年以来,36城平均主流房贷利率已经历“八连降”,分别较去年底降36和39个基点。



现实就是,虽然5年期LPR今年只下调了2次,但是各地银行的实际房贷利率却是下降了8次。


数据显示,2020年二季度,我国个人住房贷款余额新增12100亿元,环比增长12%,同比增长11%,房贷余额新增额创2017年以来3年新高。


所以,为啥疫情之下,楼市回暖最快,国人买房的热情为啥如此高昂,货币宽松,利率持续下调功不可没。


7月17日,财政部发布2020年我国上半年财政收支情况:1-6月累计,全国一般公共预算收入96176亿元,同比下降10.8%。全国税收收入81990亿元,同比下降11.3%;非税收入14186亿元,同比下降8%。1-6月累计,全国一般公共预算支出116411亿元,同比下降5.8%。


再来看股市和楼市:1-6月累计,证券交易印花税892亿元,同比增长16%;国有土地使用权出让收入28129亿元,同比增长5.2%。


在财政收支全部下行的情况下,股市和楼市收入却逆势上涨。上半年对房企的纾困效果十分明显,楼市的拉动作用十分显著!


其实,很多时候,你所看到的表象,并非真相,你所以为的世界也不是本来模样。


最后,用一句话来总结下吧:你所赚到的每一分钱都是你对这个世界认知的变现,你所亏掉的每一分钱也都是你对这个世界认知的缺陷。


一键咨询