摘要

正文

Q1这一轮房地产销售的向上脉冲太短，这有可能跟疫情积累的需求释放存在干系。这一轮地产销售的加速仅仅持续了三个月，这个时间要明显短于一般的地产上行周期，这意味着，无论地产销售是否处于上行周期，至少疫情防控的放松在短时内集中释放了一批之前积累的需求，在这批需求释放后，地产销售要重新回到周期的轨道之中。

而且这一轮地产销售的改善也不是一荣俱荣的。这一轮地产增量资金明显是向新一线或二线聚集的。一来，这一轮的销售恢复以中大型城市为主，Q1内30个大中城市的销售改善斜率明显陡于其他；二来，以房价去衡量的话，今年房价同比涨幅恢复最快的十个城市之中，有8个城市是新一线城市。

2）照此去推的话，房子在Q1的改善背后也许不是积累的需求，而是积累的预期。如果宏观上Q1的增量地产销售无法和城市的基本需求匹配的话，那可以认定这些需求更多来自于看涨房价的预期，在疫情放开这个发令枪鸣响之后，大家又把自己的筹码重新投向中国的核心资产，毕竟这部分博弈资金是不缺的，高净值人群的资产规模所占住户存款的比例高达91%。

往后来看，地产销售的改善需要切换到更缓的斜率之内。

1）基本面虽然不能代表一切，但投资需求比居住需求来说，要算更加精细的一笔账。现在限制投资需求的，更多还是地产商现在的状态。一来地产行业还在消化之前的高周转，筹资现金流持续为负；二来虽然近期在竣工端有所加速，但待交付期房面积仍然没有见到一个明确的拐点，甚至比去年年底还略微高出1%。

2）在现实层面，我们也同样看到居民在购买住房时的谨慎心态有增无减。如果居民的考虑仍然是期房的交付风险的话，那期房的购买热情至少应是相对下降的，事实的确如此，我们看到期房的购买量占总销售的比例在今年又大幅下降了3个百分点。如果该趋势持续的话，那竣工速度将成为地产销售越来越刚性的约束（期房销售速度低于现房，现房销售速度低于竣工）。

如果地产销售不稳定的话，地产投资自然不会稳定，除此之外，我们还需要考虑两点。

1）现在的地产投资在向竣工倾斜，这对地产商来说不太经济。当前竣工和新开工之间的剪刀差已经扩到历史高值，如果以珠三角为例的话，也可以看到建设的前端及后端的项目已经高度分化。然而，对于地产商来说，多数竣工的地产相对于过去卖出去的期房，不会带来增量现金流，反而会消耗地产新开工的现金流，这样，地产的投资就不在一个良性的状态。

2）在节奏上，地产竣工端的资金投入就相对有限。按照我们测算，地产在建设前端所耗费的资金最多，中端和后端所耗费的资金都要少于前端。如果当前大量地产的在建项目不在前端，而在中端和后端的话，那么大量在建盘的投资高峰已经过去，地产投资很难单纯因大量的竣工建设而加速。