为何地产基本面持续超预期?

来源 | YCMProperty   2020-06-17 本文章207阅读

地产为何这么长的上行大周期。为何疫情、经济下行难改上行趋势。


研究员认为可能不完全是人口决定,从人口角度,一些事情似乎无法解答。


研究员此前认为完全是银行给地产加杠杆,经济增长中枢下行带来全球共性大趋势。但他国并无时间如此长涨幅如此大的周期。


研究员现在认为,除全球共性外,两个中国加杠杆独特性也共同决定此周期。第一,M2存量极为巨大,第二,存量按揭套数占比仍很低。


全球共性和中国特性共同决定这样一个大周期,这样一个钱在买房子而非人在买房子大周期,这样一个过去超预期未来仍将超预期的大周期。


具体来看中国两个加杠杆独特性:


1,中国M2存量极为巨大,导致每年M2增量较大,因为经济增长需要一定M2增速相匹配。中国信用创造主要靠地产,尤其地产需求端,这点从过去几年按揭和部分消费贷、部分小微企业贷增速可见倪端,估算2017-2019年购房杠杆发放金额分别达到9.0万亿、10.4万亿、12.2万亿。而如此大的杠杆,很大程度上是由中国特殊性导致的:M2存量极为巨大,且M2需要一定增速。地产基本面过去超预期,未来仍将超预期。


2,中国当前存量按揭套数占城市总房屋套数比重仍很低,中国纵深足够大,安全性较高,加杠杆仍有空间,这是中国特性之二。这带来地产基本面过去超预期,未来仍将超预期。(1)目前城市3.4亿套住房,只有8200万套左右有按揭;(2)从金额角度来看,中国按揭未偿余额占房地产总金额的比重10%,而美国为40%。(3)此外,中国按揭目前基本都是优质客户,估算按揭申请者平均收入是所在城市平均水平的2-4倍。


1、中国M2存量极为巨大


中国M2存量极为巨大,导致每年M2增量较大,因为经济增长需要一定M2增速相匹配。中国信用创造主要靠地产,尤其地产需求端,这点从过去几年按揭和部分消费贷、部分小微企业贷增速可见倪端,估算2017-2019年购房杠杆发放金额分别达到9.0万亿、10.4万亿、12.2万亿。而如此大的杠杆,很大程度上是由中国特殊性导致的:M2存量极为巨大,且M2需要一定增速。地产基本面过去超预期,未来仍将超预期。


中国在开启这一轮居民加杠杆周期时,M2存量和M2/GDP比值已经显著高于其他国家对应阶段水平。这导致中国M2存量过去很大,未来更大。地产基本面过去超预期,未来仍将超预期。中国M2/GDP比值也高于其他国家,维持一定经济增速需要更大的M2增量,M2存量过去很大,未来更大。具体来看,中国2015年初M2/GDP比值为1.91,而美国2000年初为0.48,日本1985年初为1.63,韩国1997年初为0.96,澳大利亚1990年初为0.53,加拿大1990年初为0.51。



房屋成交金额看起来比较庞大,但在如此巨大的M2存量面前,又显得相对渺小。这使得每年M2增量对房地产销售至关重要,带来房地产销售持续超预期。中国住宅销售金额从2014年的6.2万亿提升至2019年的13.9万亿,实现了连续五年的超级繁荣。2019年考虑二手房后,总成交金额20万亿左右,相较2019年M2增量16万亿,差异并不大。中国2012-2019年房屋成交金额/M2平均为8.7%,美国2000-2006年为26.9%。





2、存量按揭套数占比仍很低



中国当前存量按揭套数占城市总房屋套数比重仍很低,中国纵深足够大,安全性较高,加杠杆仍有空间,这是中国特性之二。这带来地产基本面过去超预期,未来仍将超预期。(1)目前城市3.4亿套住房,只有8200万套左右有按揭;(2)从金额角度来看,中国按揭未偿余额占房地产总金额的比重10%,而美国为40%。(3)此外,中国按揭目前基本都是优质客户,估算按揭申请者平均收入是所在城市平均水平的2-4倍。

 

(1)中国目前城市3.4亿套住房,只有8200万套左右有按揭。并且这里大部分人是享受了资产价格上涨带来的存量财富的提升。因此用收入、居民杠杆率等衡量居民偿还能力的指标有失偏颇,因为这里绝大多数人存量财富远远大于每年增量财富。




(2)中国按揭未偿余额占房地产总金额的比重很低。推算2019年末,城镇存量住房价值约为285万亿元,个人住房贷款余额(30.07万亿)相当于城镇存量住房市场价值的10.6%。而美国这一比例为40%,截止2018年末,美国居民所有房屋总价值为25.6万亿美元,住房按揭余额为10.3万亿美元。


(3)此外,中国按揭目前基本都是优质客户。此外,中国按揭目前基本都是优质客户,估算按揭申请者平均收入是所在城市平均水平的2-4倍。


投资建议:看好房地产大周期,也看好三四线预期差,持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。


风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。


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